Что выгоднее: классическая квартира или апартаменты?

Многие современные жители столицы считают предложения по приобретению апартаментов весьма привлекательными. Чтобы купить двухкомнатный лофт в сердце Москвы, достаточно иметь 8 миллионов рублей. Более предусмотрительные граждане знают о «подводных камнях» подобного приобретения: повышенных суммах налоговых сборов, более высоких коммунальных платежах, внушительных ипотечных ставках. Сделать вывод о наиболее выгодной покупке можно лишь после изучения нескольких популярных сценариев.

Для сравнительного анализа мы рассматриваем ЖК «Резиденции композиторов», расположившиеся вдоль Павелецкой набережной. Данный комплекс богат предложениями как по приобретению апартаментов, так и по покупке классических квартир.

Цена вопроса

Для приобретения двухкомнатных апартаментов площадью 54,4кв.м необходимо располагать 8716055 руб. Стоимость квартиры схожей площади (53,6кв.м.) будет на 27% выше и составит 11885886 руб. В случае приобретения апартаментов, покупатель экономит 3 млн. рублей. Для многих это становится весомым аргументом в пользу более доступного варианта.

Следует помнить, что оформленную в собственность недвижимость в дальнейшем придется обслуживать.

Размер коммунальных платежей

Размер квартплаты в апартаментах всегда несколько выше, поскольку расчет тарифов происходит для помещений коммерческого, а не жилого назначения. Разница будет ощутимой и составит порядка 20%. Если владелец классической двухкомнатной квартиры тратит на оплату коммунальных расходов около 2,5-3 тысяч рублей, то собственник апартаментов будет получать счета на 3-3,5 тысячи.

Неизменными остаются лишь эксплуатационные платежи, направленные на содержание помещения. Для обоих вариантов недвижимости они составят около 3 тысяч рублей.

Среднегодовая переплата, с которой столкнется каждый собственник апартаментов, будет насчитывать не менее 12000 рублей, по сравнению с расходами на содержание полноценной квартиры. Поскольку при покупке жилья владелец апартаментов сэкономил чуть более 3 млн. рублей, то с реальной переплатой он столкнется лишь спустя 264 года после начала эксплуатации недвижимости.

Имущественный налог

Налоговая ставка для апартаментов значительно выше по сравнению с установленной для квартир. Для жилых помещений имущественный налог составляет 0,1% от их кадастровой стоимости. Для площадей коммерческого назначения данный показатель уже достигает 0,5%. У нежилых помещений кадастровая стоимость будет значительно ниже.

Поскольку рассматриваемый нами Жилой комплекс еще находится на стадии возведения, мы не располагаем конкретными цифрами в отношении кадастровой стоимости объектов. Принимая во внимание усредненные значения, устанавливаем кадастровую стоимость квартир в недавно сданных домах в районе 180 тысяч рублей за каждый кв.м. Для апартаментов данная величина составляет всего 60000 рублей. В отношении квартиры применим налоговый вычет, который позволяет не уплачивать обязательные взносы с площади в 20 кв.м. В отношении апартаментов данная норма не применима. Элементарные расчеты позволяют сформировать целостную картину реального положения дел.

Собственник двухкомнатных апартаментов ежегодно будет вносить в государственную казну порядка 16 тысяч рублей, а владелец квартиры — лишь 6 тысяч рублей. Размер переплаты насчитывает 10 тысяч рублей ежегодно.

Сопоставим данную величину с первоначальной экономией при покупке недвижимости. Те средства, которые удалось сэкономить хозяину апартаментов, покроют чрезмерные расходы на оплату имущественного налога на протяжении 308 лет.

Суммируя переплату по двум показателям — имущественному налогу и коммунальным платежам, мы понимаем, что выгоду от покупки апартаментов их владелец будет ощущать в течение 142 лет. Это означает, что приобретение апартаментов, однозначно, является более выгодным мероприятием. Финансовый вопрос не должен вызывать у вас опасений.

«Подводные камни» апартаментов

Апартаменты не позволяют оформить в недвижимости постоянную прописку, допустима лишь временная регистрация. Эта норма распространяется на помещения, входящие в состав апарт-отеля или здания гостиницы.

Ипотечные ставки на приобретение апартаментов чаще всего завышены с применимыми для квартир. Если вы планируете привлекать для совершения покупки заемные средства, принимайте данный момент во внимание.

Выгодно ли сдавать?

Многие рассматривают недвижимость в качестве инвестиционного инструмента. Приобретенное помещение они планируют сдавать. Ориентируясь на приведенные выше показатели и текущую ситуацию на рынке аренды в районе расположения ЖК «Резиденции композиторов», можно придти к однозначным выводам. Калькулятор недвижимости ЦИАН указывает, что в соседнем доме арендовать двухкомнатную квартиру можно за 45518 рублей ежемесячно, доходность достигает 5,6% годовых. Рассматриваемый дом построен в 1973 году, что, безусловно, сказывается на стоимости объекта. В близлежащем доме 2016 г.п. предложены к сдаче в аренду апартаменты общей площадью 40 кв.м. За 50000 рублей ежемесячно. Из этого следует, что при сдаче апартаментов площадью 54кв.м., можно ежемесячно извлекать доход в 55-60 тысяч рублей.

Доходность при сдаче в аренду квартиры будет ощутимо выше, чем для апартаментов. Это связано с высокими расходами на содержание помещения и его обслуживание. С учетом первоначальной экономии на стадии покупки, для апартаментов величина доходности достигает 7,1% годовых против 5,4% для классических квартир. Следовательно, у апартаментов период окупаемости насчитывает около 14 лет, у квартир он достигает 18 лет, а иногда и превосходит данное значение.