Торг на вторичном рынке становится важнее заявленных цен

Исследуя рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за 2015-2017 гг., аналитики изучили объявления о прямых продажах квартир.

Рассматривались те из них, которые продавцы публиковали больше месяца, вносили изменения, снижая в них цену на сумму более чем 50 тысяч рублей хотя бы 2 раза за весь период. Недвижимость элитного класса в исследованиях не учитывалась.

В результате обнаружилось, что 85% квартир было продано в среднем на 7 процентов дешевле от первоначально заявленной суммы.

Это означает, что в процессе торга с покупателем, который откликнулся на рекламу, продавец пошел на значительные уступки в изменении цены.

По каким причинам это происходит?

Владелец, выставляющий квартиру на продажу, изучает другие объявления, определяет приблизительную стоимость. Не получая откликов на свою рекламу, он снижает запросы. Разница в ценах, заявленных в первой и последующих публикациях, уже является началом торга.

Если продавец заинтересован в сделке, так как ему необходимы средства для покупки другой квартиры, оплаты дорогостоящего лечения, погашения кредитов, переезда в другую страну, то он старается не потерять потенциального покупателя, вносит изменения в первоначальные условия продажи.

Резкое увеличение предложений на первичном рынке уменьшило шансы на продажу владельцев хрущевок и сталинок, так как на условиях выгодной рассрочки можно приобрести современное жилье с новыми коммуникациями, парковками, системами безопасности, оформить ипотеку на покупку квартир в строящихся домах.

И если до кризиса торг не превышал 2,5%-3% от заявленной в первом объявлении цены, то в 2015 г. в Москве он достиг 4,4%, по области - 5%, а в Санкт-Петербурге – 5,4%.

Со временем разрыв продолжал расти, и в 2017 г. реальная стоимость недвижимости на сделках стала на 7,6% меньше в Северной столице, а в Москве - на 9,2%, по сравнению с указанной суммой при первом размещении.

Кроме оттока средств на первичный рынок, на падение интереса к приобретению жилья действует снижение покупательной способности населения в условиях кризиса. Объем накоплений, которые граждане ранее охотно вкладывали в покупку квартир для последующей продажи или сдачи в аренду, значительно уменьшился, перестали поступать международные инвестиции.

Падение доходов населения, начиная с 2014 г., большое количество конкурирующих предложений, ставят продавца в жесткие условия.

Когда появляются реальные покупатели, начинается своеобразный аукцион, в котором владелец жилья вынужден уступать цену. В итоге сделка происходит при ее снижении до 11% для объектов, расположенных в домах советской застройки, до 3,5% для выставленных на вторичном рынке квартир из новостроек.

Это показывает, что требования к качеству жилья возрастают, советский фонд домов со старыми коммуникациями и неудобными планировками становится менее популярным, его продавцам нужно идти на уступки, иначе предпочтение будет отдано квартирам в недавно отстроенных домах.

Желая продать свои владения, собственники не всегда знают их истинную цену, так как ориентируются на другие объявления, на кадастровую стоимость жилья, но и она не является объективным показателем. При ее установлении проводится анализ рынка с использованием информации по тем же публикациям о продаже, она часто завышена.

В этом заинтересованы госструктуры, так как она является базой для налогообложения.

Проведение торгов между покупателями и продавцами, достижение ими договоренностей, позволяет вторичному рынку избежать краха в кризисный период.

Сейчас наметилась тенденция к увеличению количества сделок, однако, оживление в экономике пока не повлияло на интенсивность торгов между сторонами сделок.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает дальнейшее снижение цен на московском рынке на 30% до 2021 года и связанное с ними периодическое оживление продаж. Поэтому покупатели будут по-прежнему предъявлять в объявлениях завышенные пожелания, ориентируясь на вчерашний день, в то время как реальная стоимость определяется ежедневно меняющейся ситуацией.

Многие владельцы снимают квартиры с продаж, не желая делать скидки, откладывают решение вопроса на более поздний период, а значит, они снова будут подавать объявления с ценой, которую нужно будет снижать через торг.

В Санкт-Петербурге не был так раздут ценовой пузырь, как в Москве, куда жители регионов старались инвестировать свободные деньги. Стоимость квартир больше соответствует уровню доходов потенциальных покупателей, там нет такого размаха строительства излишнего жилья на первичном рынке, как в столице.

Собственники здесь также будут вступать торги с заинтересованными клиентами, но уступать меньший процент, чем в Москве.

Когда недвижимость стремительно дорожала, наблюдалась обратная ситуация. Информация в объявлениях становилась неактуальной к тому моменту, когда появлялся желающий ее приобрести. Ему объясняли, что цены уже претерпели изменения с момента подачи публикации. И он соглашался на покупку, так как боялся, что на следующий день его денег может не хватить ни на этот вариант, ни на другие.

Чем сложнее экономическая ситуация в стране, менее стабилен рынок недвижимости, тем важнее в поиске равновесной цены торг между покупателем и продавцом жилья. С его помощью можно внести необходимые изменения в пожелания сторон и успешно совершить сделку.